هل أنت مهتم بالحصول على محفظة عقارية ولكن ليس لديك الوقت أو الموارد لشراء العقارات وإدارتها بنفسك؟ يوفر لك صندوق الاستثمار العقاري طريقة رائعة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) دون ضغوط إدارة العقارات.
في هذا الدليل الشامل، سنستكشف في هذا الدليل الشامل عالم صناديق الاستثمار العقاري ونوضح لك كيفية عملها، والأنواع المختلفة المتاحة، والفوائد والمخاطر المحتملة.
وسواء كنت تبحث عن تدفق دخل سلبي أو طريقة مربحة لتنويع محفظتك الاستثمارية، فإن هذه الفرصة الاستثمارية يمكن أن تكون إضافة رائعة. تشرح هذه المقالة صناديق الاستثمار العقاري للمبتدئين حتى تتمكن من تعلم كيفية البدء في الاستثمار والاستفادة من هذه الصناديق الاستثمارية.
#1. ما هي صناديق الاستثمار العقاري (REITs)؟
صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركات تمتلك عقارات وتديرها وتمولها وتقدم فرصاً استثمارية للمستثمرين. تحصل هذه الشركات على التمويل من مجموعة من المستثمرين وتستخدم الأموال لشراء وإدارة العقارات المدرة للدخل. ويتم تأجير هذه العقارات في الغالب مقابل الحصول على دخل إيجار.
قد تكون العقارات عبارة عن مجمعات سكنية أو مبانٍ تجارية أو مساحات صناعية لعمليات الشركة. تستخدم الصناديق العقارية أموال المستثمرين للحصول على هذه العقارات وإدارتها. كما أنها تتولى أيضاً أعمال التجديدات والإصلاحات والصيانة العامة والصيانة وأتعاب الأمناء للعقارات.
يتم توزيع الدخل الناتج عن الإيجار كأرباح على المستثمرين. يختلف الإطار الزمني لتوزيع الأرباح من صندوق عقاري إلى آخر. فبعضها يوزع الأرباح على المستثمرين شهرياً، بينما يوزعها البعض الآخر كل ثلاثة أشهر أو سنوياً. تُعد صناديق الاستثمار العقاري الأعلى استثماراً جذاباً للأفراد الذين يبحثون عن فرص دخل تقلل من الطلب على وقتهم.
#2. كم يمكنك أن تجني من الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟
هناك العديد من المزايا المحتملة المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري الكبرى. على سبيل المثال، تتمتع هذه الاستثمارات بإمكانية عالية لتوفير تدفق دخل ثابت ويمكن التنبؤ به. كما أن إمكانية زيادة رأس المال عالية، مما يجعلها خياراً استثمارياً جذاباً.
ومع ارتفاع قيمة العقارات التي تملكها وتديرها صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في السوق، ترتفع أسعار أسهم الاستثمار أيضاً. وهذا يوفر مكاسب رأسمالية للمستثمرين بمرور الوقت. ووفقًا للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (Nareit)، وهي منصة تتعقب أداء جميع الأصول العقارية المتداولة علنًا في الولايات المتحدة الأمريكية، بلغ عائد توزيعات الأرباح لهذا النوع من الاستثمار 4.471 تيرابايت في أغسطس 2023.
وهذا يعادل ثلاثة أضعاف عائد مؤشر S&P 500. وكشفت المنصة أيضًا أن متوسط العائد السنوي، بما في ذلك توزيعات الأرباح، خلال فترة الخمس سنوات، التي انتهت في أغسطس 2023، بلغ 3.58%. وفي الوقت نفسه، بلغ متوسط العائد السنوي للسنوات العشر بين عامي 2013 و2022 7.48%.
ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه، مثل العديد من أفكار الدخل السلبي, ، يمكن أن تؤثر العديد من العوامل على العائد على صناديق الاستثمار العقاري. وتشمل هذه العوامل ظروف السوق، وموقع وحالة العقارات داخل محفظة الاستثمار، وكفاءة إدارة صناديق الاستثمار العقاري.
سوف تتعلم في هذا الدليل الإرشادي لصناديق الاستثمار العقاري أن صناديق الاستثمار العقاري يجب أن تعيد ما لا يقل عن 901 تيرابايت من الدخل الخاضع للضريبة كأرباح للمساهمين إلى المستثمرين كل عام.
#3. أنواع صناديق الاستثمار العقاري (REIT)
هناك أنواع مختلفة من صناديق الاستثمار العقاري المتوفرة في السوق، ولكل منها خصائصها واستراتيجيات الاستثمار الخاصة بها. سنركز في هذا القسم على الأنواع الرئيسية.
- صناديق الاستثمار العقاري بالأسهم
تعمل الاستثمارات في هذه الفئة مثل أصحاب العقارات. فهي تتولى جميع العمليات الإدارية المرتبطة بامتلاك العقارات. وتمتلك صناديق الاستثمار العقاري للأسهم عقارات، وتقوم بتحصيل الإيجار، وتتولى الصيانة، وتعيد الاستثمار في الأصول العقارية.
تتمتع هذه الاستثمارات بإمكانية عالية للنمو على المدى الطويل وليس لها سقف محدد مسبقًا للعوائد المحتملة. ومع ذلك، فإن إمكانية تحقيق عوائد أعلى تأتي أيضًا مع مخاطر أعلى.
- صناديق الاستثمار العقاري العقاري
لا تمتلك صناديق الاستثمار العقاري العقاري المعروفة أيضًا باسم mREITs، وهي صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري لا تمتلك ممتلكات عقارية. فهي تمتلك سندات الدين المرتبطة بالعقار. على سبيل المثال، عندما يحصل الفرد على رهن عقاري على عقار ما، يجوز لصناديق الاستثمار العقاري شراء الرهن العقاري من المُقرض وتلقي الدفعات الشهرية مع مرور الوقت.
في هذا الترتيب، يمتلك الفرد العقار ويحافظ عليه بينما تحقق الشركة إيرادات من خلال دخل الفوائد. وتُعتبر صناديق الاستثمار العقاري الأعلى عائداً استثماراً عالي العائد ومنخفض المخاطر.
- صناديق الاستثمار العقاري الهجينة
وتجمع هذه الصناديق بين صناديق الاستثمار العقاري في الأسهم والرهن العقاري (REIT). فهي تمتلك عقارات وتدير ممتلكات عقارية وتمتلك أيضاً رهون عقارية تجارية ضمن محفظتها. يمكن أن تدعم هذه الاستثمارات كلاً من توليد الدخل من خلال استثمارات الرهن العقاري وإيرادات الإيجار، بالإضافة إلى النمو طويل الأجل من خلال زيادة قيمة الاستثمار في الأسهم.
يركز صندوق الاستثمار العقاري الهجين على الاستثمارات المتاحة. ومع ذلك، هناك فئة أخرى تجمع هذه الاستثمارات بناءً على كيفية تداولها وكيفية وصول المستثمرين إليها. إن فهم هذه الفئة أمر بالغ الأهمية للمستثمرين الأفراد.
يتيح لك معرفة ما إذا كان بإمكانك الوصول إلى هذا الاستثمار والحد الأدنى لرأس المال الذي تحتاجه للاستثمار. تنقسم هذه الأصول العقارية إلى أصول عقارية متداولة في البورصة، وأصول غير متداولة، وأصول خاصة. دعنا نلقي نظرة على هذه بالتفصيل.
- صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة
تخضع أفضل صناديق الاستثمار العقاري هذه للرقابة من قبل هيئة الأوراق المالية والبورصات، وهو ما يمثل ميزة إضافية للمستثمرين. كما يتم تداولها بشكل علني في بورصة عامة مثل صناديق الاستثمار المتداولة والأسهم وتتمتع بميزة الإبلاغ العام. باستخدام حساب وساطة عادي، يمكنك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري هذه.
وفقًا لـ Nareit، هناك أكثر من 200 خيار متداول في السوق حاليًا، بما في ذلك صندوق Vanguard REIT ETF. وتوفر هذه الاستثمارات للمستثمرين طريقة سلسة للوصول إلى السيولة دون حد أدنى لفترة الاحتفاظ.
وهذا يعني أنه يمكن للمستثمرين شراء أسهم محافظهم العقارية وبيعها بسهولة دون أي تأخير. ومع ذلك، على الرغم من عدم وجود حد أدنى لمدة الاحتفاظ، إلا أن هذا الوصول اليومي للسيولة له تكلفة جوهرية تسمى "علاوة السيولة". وهذا يقلل من إمكانية تحقيق الأرباح من هذه الاستثمارات.
- صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة
على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات، إلا أنها غير متاحة في البورصة مثل نظيراتها من صناديق الاستثمار العقاري العامة المتداولة. ولا يمكن للمستثمرين شراؤها إلا من الوسطاء الذين يشاركون في الطروحات العامة غير المتداولة. وبما أنها غير متداولة علنًا، فهي غير سائلة إلى حد كبير.
من المهم الإشارة إلى أنه يمكنك الاحتفاظ بهذه المحفظة الاستثمارية لمدة تصل إلى ثماني سنوات أو أكثر قبل أن تتمكن من تصفيتها. بالإضافة إلى ذلك، من الصعب تقييمها. فوفقًا للجنة الأوراق المالية والبورصات، لا تُقدّر صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة قيمتها للمستثمرين إلا بعد حوالي ثمانية عشر شهرًا من إغلاق طرحها.
يمكن أن يكون ذلك بعد سنوات من الاستثمار. هناك العديد من من منصات التداول عبر الإنترنت التي تسمح للمستثمرين بشراء أسهم في هذه الصناديق العقارية، مثل Fidelity وSchwab.
- صناديق الاستثمار العقاري الخاصة
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة غير مدرجة، مما يجعل من الصعب تقييمها وتداولها. كما أنها معفاة في الغالب من التسجيل لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة. ولذلك، فإن لديها متطلبات إفصاح أقل، مما يجعل من الصعب قياس أدائها. وعلى غرار صناديق الاستثمار العقاري الخاصة غير المتداولة في البورصة، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة لديها حد أدنى مرتفع للحساب، والذي قد يصل إلى $25,000 أو أكثر لبدء التداول.
هذه الفرص الاستثمارية متاحة في الغالب للمستثمرين المعتمدين فقط المصنفين على أنهم مؤهلين للاستثمار في أنواع الأوراق المالية المعقدة من قبل هيئة الأوراق المالية والبورصات. يتباهى هؤلاء المستثمرون بصافي ثروة صافية تزيد عن مليون جنيه إسترليني أو دخل سنوي لا يقل عن $1 أو 200,000 جنيه إسترليني كحد أدنى في العامين الماضيين.
ويستثني هذا الرقم قيمة مسكنهم الأساسي، وإذا كانوا متزوجين، يجب أن يكون الحد الأدنى للدخل المشترك $P30000T. وفقًا لـ Nareit، كشفت الاستثمارات المدرجة في صناديق الاستثمار العقاري عن عائد سنوي إجمالي قدره 11.61 تيرابايت، وهو أعلى من العائد السنوي لمؤشر Russell 1000 الذي يبلغ 6.291 تيرابايت.
نظرة عامة على أنواع صناديق الاستثمار العقاري الستة
| النوع | كيف تعمل؟ | الإيجابيات | السلبيات | سهولة الاستخدام | نوع المستثمر |
|---|---|---|---|---|---|
| حقوق الملكية صناديق الاستثمار العقاري | شراء العقارات وإدارتها مثل الشقق والمراكز التجارية | أرباح عالية | محفوفة بالمخاطر | سهل جداً | المستثمرون المنتظمون |
| الرهن العقاري صناديق الاستثمار العقاري | تستثمر في الرهون العقارية والقروض العقارية | أرباح عالية | تتأثر بالتغيرات في أسعار الفائدة | سهل جداً | البحث عن الدخل |
| هجين صناديق الاستثمار العقاري | تملك العقارات واستثمارها في الرهون العقارية | متوازن | الاستثمار المعقد الاستراتيجية | سهل جداً | البحث عن الاستثمار التنوع |
| علنًا متداولة صناديق الاستثمار العقاري | شراء العقارات و/أو الرهون العقارية | سهولة الشراء/البيع | غير مستقر | سهل جداً | مثالي للمبتدئين |
| عام غير المتداولة صناديق الاستثمار العقاري | شراء العقارات و/أو الرهون العقارية | قيمة مستقرة | أصعب في البيع | متوسط | المستثمرون على المدى الطويل |
| خاص صناديق الاستثمار العقاري | شراء العقارات و/أو الرهون العقارية | عوائد أعلى | مخاطر أعلى | صعب | المستثمرون المؤهلون |
#4 كيف تبدأ العمل مع صناديق الاستثمار العقاري
دعنا نذكر أنه يمكنك شراء الأسهم المدرجة في أي بورصة رئيسية. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك شراء أسهم في هذه الصناديق المشتركة أو الصناديق المتداولة في البورصة. إذن، كيف يمكنك البدء في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري هذه؟
الخطوة 1: افتح حساب وساطة. يمكنك أيضًا استخدام خطة التقاعد في مكان عملك إذا كانت تقدم صناديق الاستثمار العقاري للمبتدئين. ومع ذلك، إذا كنت تفتح حساب وساطة جديد، فإن العملية بسيطة للغاية. ستقدم تفاصيل الاتصال الخاصة بك وبعض التفاصيل الشخصية، مثل بطاقة هوية سارية ورقم ضمان اجتماعي.
قد يُطلب منك أيضاً تقديم معلومات إضافية عن مهنتك وخبرتك الاستثمارية ودخلك. اعتمادًا على الوسيط الذي اخترته، يمكنك التسجيل شخصيًا في موقع فرعه، أو على تطبيق الهاتف المحمول، أو على الموقع الإلكتروني للوسيط.
الخطوة 2: استخدم الموارد وأدوات البحث لمراجعة صناديق الاستثمار العقاري المتاحة للمبتدئين. بمجرد فتح حساب والوصول إليه، ابدأ في البحث. استخدم أداة الفرز على حساب الوساطة الخاص بك لضبط بحثك واختياراتك قبل اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن ما تستثمر فيه.
الخطوة 3: اختر الاستثمار الذي يتناسب مع أهدافك الاستثمارية واحتياجاتك المالية، وتابع شرائه فقط. نوصيك بفهم تعقيدات الرسوم المرتبطة بالاستثمار قبل الاستثمار. اقرأ التفاصيل الدقيقة حول الرسوم والمصاريف والنفقات المرتبطة بالاستثمار.
الخطوة 4: استرخِ واكسب من استثمارك. نوصيك بمراقبة استثمارك بشكل دوري كما تفعل مع الاستثمارات الأخرى.
#5. كم تحتاج من المال للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟
يمكن لهذا الدليل الإرشادي لصناديق الاستثمار العقاري أن يؤكد لك أن هذا الاستثمار هو أحد أسهل وأرخص فرص الدخل السلبي التي يمكنك استكشافها. واعتماداً على نوع الخيار الذي تستثمر فيه، يمكنك إضافة استثمار عقاري إلى محفظتك الاستثمارية بأقل من $1000، خاصةً إذا كنت تستثمر في صناديق العقارات المتداولة في البورصة.
بالطبع، يمكن أن يكون لبعض الخيارات حد أدنى لرأس المال الاستثماري يصل إلى $25,000. نوصيك بأن تبدأ بمبلغ صغير بحد أدنى.
#6. ما هو الوقت الذي يتطلبه بدء الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري والحفاظ عليه؟
مقارنةً بالعديد من الاستثمارات، فإن أفضل صناديق الاستثمار العقاري لا تتطلب منك وقتاً طويلاً بعد استثمارك الأولي. لا تحتاج إلى استثمار أي وقت طوال فترة الاحتفاظ باستثمارك. ما عليك سوى البحث واختيار وسيط، وفتح حساب، والبدء في الاستثمار.
بعد ذلك، يمكنك ببساطة الاحتفاظ باستثمارك وتحصيل الأرباح دون الحاجة إلى القيام بأي شيء. بالطبع، قد ترغب في مراقبة الأداء السنوي أو ربع السنوي للاستثمار لتقييم مدى توافقه مع أهدافك الاستثمارية. وبهذا، يمكنك اتخاذ قرارات مستنيرة فيما يتعلق بالاحتفاظ أو إعادة استثمار الأرباح أو البيع.
#7. منصات الوصول إلى صناديق الاستثمار العقاري
مما لا شك فيه أن المحافظ العقارية توفر دخلاً سلبياً مستقراً دون تكاليف الاستحواذ الباهظة وصداع الإدارة. ومع ذلك، ومع وجود العديد من المنصات في السوق، فإن اختيار الوسيط المثالي يمكن أن يمثل تحدياً.
في هذا القسم، نلقي نظرة على بعض الخيارات الشائعة التي يمكنك استكشافها. نوصيك ببذل العناية الواجبة لفهم كل شيء عن منصتك المفضلة قبل الاستثمار.
صناديق فيديليتي ريت
تقدم Fidelity مجموعة من صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين الجدد وذوي الخبرة. ولديها محافظ فردية تسمح للمستثمرين بشراء أسهم من الأوراق المالية العقارية المتداولة علنًا على منصتها. كما تقدم أيضًا صندوق Fidelity Real Estate Index Fund (FSRNX)، والذي يوفر تعرضًا متنوعًا لصناديق الاستثمار العقاري الأمريكية.
يعتمد الحد الأدنى للاستثمار على الصناديق العقارية التي اخترتها، خاصةً بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري الفردية. بالنسبة إلى FSRNX، الحد الأدنى هو $1,000.
مزايا الإخلاص:
- تتمتع بسمعة قوية
- رسوم أقل
- موارد وافرة للمستثمرين في الصناديق الائتمانية العقارية لأول مرة
- التوزيع الفوري على قطاعات صناديق الاستثمار المختلفة لتخفيف المخاطر
- يقدم بناء محفظة استراتيجية للصناديق العقارية الفردية، بما يلبي الأهداف الاستثمارية المخصصة
سلبيات الإخلاص:
- نسبة النفقات والعمولات تأكل من أرباحك بشكل كبير
- يتطلب وقتًا وجهدًا في البحث عند اختيار الصناديق العقارية الفردية
صناديق تشارلز شواب ريت
يمكن للمستثمرين استكشاف العالم المربح للمحافظ العقارية على منصة تشارلز شواب. فهي توفر إمكانية الوصول إلى مجموعة واسعة من الأصول العقارية الفردية والاستثمارات المخصصة في إطار صندوق شواب الأمريكي لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة (SCHH). وتتميز بنسبة نفقات منخفضة تبلغ 0.07% على صندوق SCHH ولا توجد عمولة على الصناديق العقارية الفردية المدرجة في الولايات المتحدة.
الحد الأدنى لرأس المال للاستمتاع بالتداول بدون عمولة على منصة Charles Schwab هو $25,000. الحد الأدنى لرأس المال بالنسبة لـ SCHH هو $100، بينما تحدد صناديق الاستثمار العقاري التي اخترتها لصناديق الاستثمار العقاري الفردية الحد الأدنى.
مزايا تشارلز شواب
- سمعة ممتازة كمنصة استثمار جديرة بالثقة
- موارد واسعة النطاق لتجهيز المستثمرين لاتخاذ قرارات مستنيرة
- تداول بدون عمولة على جميع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في الولايات المتحدة لكل من المستثمرين على المدى الطويل والمتداولين الدائمين
مزايا تشارلز شواب
- حاجز الدخول على الصفقات الخالية من العمولة مع الحد الأدنى للرصيد $25,000
- مثل فيديليتي، يتطلب اختيار صندوق استثمار عقاري فردي بحثًا شاملًا
صناديق الاستثمار العقاري M1 للتمويل العقاري
تقدم شركة M1 Finance، وهي شركة صاعدة في مجال التكنولوجيا المالية، نهجًا مبتكرًا للاستثمار في المحافظ العقارية بدون عمولة لتداول صناديق الاستثمار المتداولة والأسهم المدرجة في الولايات المتحدة، بما في ذلك أفضل صناديق الاستثمار العقاري. تتيح لك M1 Pies تخصيص محفظتك الاستثمارية بناءً على أهدافك ومدى تحملك للمخاطر. كما تقدم أيضاً أصولاً عقارية فردية، مما يسمح للمستخدمين بضبط محافظهم الاستثمارية بما يتناسب مع احتياجاتهم.
مزايا M1 للتمويل:
- الحسابات الأساسية مجانية والحسابات المميزة، M1 Plus، تأتي مع رسوم اشتراك شهرية أو سنوية
- لا يوجد حد أدنى للاستثمار
- يوفر مرونة كبيرة، مما يتيح للمستثمرين إنشاء محفظة استثمارية مصممة خصيصًا لتلبية احتياجاتهم الاستثمارية
- فعالة للغاية من حيث التكلفة بدون عمولة
سلبيات M1 للتمويل:
- أدوات بحث محدودة مقارنة بالمنصات التقليدية
- عدم وجود سجل حافل طويل الأمد من السمعة القوية
- منحنى التعلم الحاد لخيارات الاستثمار في فطائر M1 Pies
صناديق الاستثمار العقاري Fundrise REITs
Fundrise هي منصة تمويل جماعي عقاري تقدم نهجاً فريداً من نوعه في مجال الصناديق العقارية. وتركز المنصة على الاستثمارات العقارية الخاصة، وتوفر إمكانية الاستثمار في أصول مختلفة، بما في ذلك الشقق والعقارات الصناعية والمستودعات.
يتراوح هيكل رسومها من 0.851 تيرابايت إلى 1.051 تيرابايت سنويًا بناءً على المحفظة المختارة. الحد الأدنى لرأس المال الاستثماري هو $10، مما يسمح لجميع المستثمرين بالاستثمار.
مزايا Fundrise:
- سهولة الوصول إلى أسواق العقارات الخاصة التي عادةً ما تكون مخصصة للمؤسسات
- يوفر محافظ استثمارية مُعدة مسبقاً وأدوات تخصيص
- الحد الأدنى من متطلبات رأس المال، مما يجعلها خياراً جيداً للمستثمرين ذوي الميزانية المحدودة
سلبيات Fundrise:
- يتطلب منك تأمين استثمارك لفترة ممتدة من 5-10 سنوات
- يمكن لرسوم الأداء والاستثمار أن تقلل من عوائدك بشكل كبير
- تحكم محدود في قرارات الإدارة واختيار الممتلكات
مقارنة بين منصات الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري
| المنصة | الميزات | المزايا | العيوب | الرسوم | لمن هي؟ |
|---|---|---|---|---|---|
| الإخلاص | أدوات بحث شاملة | موارد واسعة النطاق و عملاء أقوياء الدعم | معقد للمبتدئين | لا شيء | مستثمرون يبحثون عن مجموعة متنوعة |
| تشارلز شواب | مجموعة كبيرة، أدوات بحثية | سهل الاستخدام | لا يوجد | لا شيء | مستثمرون يبحثون عن مجموعة متنوعة |
| M1 للتمويل | حافظات قابلة للتخصيص | سهل الاستخدام | خدمة عملاء محدودة | لا شيء | المستثمرون البارعون في مجال التكنولوجيا |
| فاندرايز | الوصول إلى الصفقات العقارية الخاصة | مثالي للمبتدئين | انخفاض السيولة | 0.85- 0.15% | المستثمرون الذين يبحثون عن التعرض المباشر |
#8 كيفية اختيار أفضل منصة لصناديق الاستثمار العقاري
عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، يؤكد دليل صناديق الاستثمار العقاري هذا على ضرورة اختيار المنصة المناسبة لنجاحك. إليك بعض النصائح لمساعدتك في اختيار أفضل منصة تتوافق مع احتياجاتك الاستثمارية:
الرسوم والتكاليف: ما هي تكلفة استخدام المنصة؟ انتبه جيدًا للرسوم المرتبطة بالتداول على المنصة. يفرض بعض الوسطاء رسوم تداول ورسوم صيانة الحساب وتكاليف خفية أخرى. خذ الوقت الكافي لفهم هذه التكاليف وقارن بين رسوم المنصات المختلفة للتأكد من أنك لا تدفع مبالغ زائدة.
خيارات الاستثمار: يجب أن تقدم المنصة التي اخترتها مجموعة واسعة من صناديق الاستثمار العقاري لتختار من بينها. تتخصص بعض المنصات في أفضل صناديق الاستثمار العقاري. لذلك، قم ببحثك للعثور على الخيار المثالي الذي يتناسب مع أهدافك واهتماماتك الاستثمارية.
سهولة الاستخدام: عند اختيارك لمنصة ما، تأكد من اختيار منصة توفر تصفحاً سهل الاستخدام ولا تتطلب منك أن تكون خبيراً تقنياً لاستخدامها. أول مكان للتحقق من ذلك هو عملية التسجيل. إذا كانت العملية متعثرة، فقد ترغب في إعادة النظر في اختيارك. بالإضافة إلى ذلك، تحقق من التصميم لمعرفة ما إذا كان واضحًا وبديهيًا بما يكفي لإرضائك.
الأبحاث والموارد:
يجب أن تزودك المنصة الجيدة بالمعلومات والأدوات الكافية لاتخاذ قرارات استثمارية مدروسة. ابحث عن المنصات التي تقدم تحليلاً للسوق وتقارير بحثية وموارد تعليمية حول الاستثمار العقاري و صناديق الاستثمار العقاري.
الأمن: يجب أن تكون بياناتك المالية واستثماراتك آمنة. لذلك، ابحث عن منصة تستخدم تشفيراً قوياً ولديها تدابير أمنية أخرى لحماية بياناتك. تأكد أيضاً من أن المنصة خاضعة لرقابة السلطات المالية المختصة.
السمعة والمراجعات: يمكنك تجنب الصداع في المستقبل من خلال أخذ الوقت الكافي لقراءة المراجعات قبل اختيار منصة الاستثمار. قم بإجراء بعض الأبحاث حول سمعة المنصة، واقرأ مراجعات المستخدمين لمعرفة ما إذا كانت لديهم تجارب إيجابية أثناء استخدام الخدمات. بالإضافة إلى ذلك، اقرأ دليل صناديق الاستثمار العقاري وتحقق مما إذا كانت المنصة تحظى بتقدير كبير داخل مجتمع الاستثمار.
الحد الأدنى لمتطلبات الاستثمار: تختلف هذه المتطلبات بين المنصات. بعض المنصات لديها متطلبات أعلى، والتي قد لا تكون مناسبة للجميع. لذلك، ابحث وابحث عن المنصات التي توفر مرونة مع حد أدنى أقل، خاصة إذا كنت تريد أن تبدأ بمبلغ أقل من المال.
من خلال مراعاة هذه النصائح، يمكنك العثور على منصة REIT التي تناسب احتياجاتك الاستثمارية وتساعدك على تحقيق أهدافك الاستثمارية.
#9. ما يجب مراعاته قبل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري
تُعد صناديق الاستثمار العقاري الكبرى وسيلة رائعة للاستثمار في سوق العقارات دون مواجهة تحدي الملكية المباشرة. ومع ذلك، قبل أن تستثمر فيها، يجب عليك مراعاة عوامل مختلفة لتمكينك من اتخاذ قرارات مستنيرة. إليك أهم الأمور التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري:
أهداف الاستثمار
لماذا تريد الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟ يجب أن تفكر في سبب رغبتك في الاستثمار في هذه الفرص قبل الدخول فيها. هل تبحث عن دخل منتظم من خلال توزيعات الأرباح، أو تنويع محفظتك الاستثمارية، أو النمو طويل الأجل؟ يمكن أن يساعدك فهم أهدافك في اختيار النوع المناسب من المحفظة العقارية.
تحمل المخاطر
مثل جميع الاستثمارات، تنطوي صناديق الاستثمار العقاري على مخاطر. يمكن أن ترتفع قيمة صناديق الاستثمار العقاري صعودًا وهبوطًا بناءً على الظروف الاقتصادية وسوق العقارات. تأكد من أنك مرتاح لمستوى المخاطر التي تنطوي عليها قبل الاستثمار.
عوائد توزيعات الأرباح
تشتهر صناديق الاستثمار العقاري الكبرى بدفع أرباح عالية. ومع ذلك، لا تتمتع جميع الصناديق العقارية بنفس العائد. نوصيك بإلقاء نظرة على تاريخ توزيعات الأرباح والعائد الحالي للصناديق العقارية التي تفكر فيها لمعرفة ما إذا كانت تناسب أهدافك الاستثمارية واحتياجاتك من الدخل.
الآثار الضريبية
تخضع أرباح الأسهم الموزعة على صناديق الاستثمار العقاري للضريبة كدخل عادي. لذلك، نوصيك باستشارة مستشارك الضريبي لمعرفة الآثار الضريبية المترتبة على الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري.
#10. مقاييس الأداء الرئيسية لتقييم صناديق الاستثمار العقاري
عند تحديد صندوق الاستثمار العقاري الذي ترغب في الاستثمار فيه، من المفيد النظر إلى ما هو أبعد من الأرقام الرئيسية مثل سعر السهم وعائد توزيعات الأرباح.
ثلاثة مقاييس أساسية هي
الأموال من العمليات (FFO):
يقيس صافي دخل صندوق الاستثمار العقاري من الأنشطة التشغيلية - باستثناء أي مكاسب أو خسائر من مبيعات العقارات. وهو مؤشر أفضل للتدفق النقدي من ربحية السهم القياسية (EPS).
الأموال المعدلة من العمليات (AFFO):
يعمل AFFO على تنقيح الأرباح الرأسمالية الصافية من خلال طرح النفقات الرأسمالية الجارية المتعلقة بصيانة الممتلكات والتحسينات. وهو يساعدك على تقييم المبلغ النقدي الحقيقي المتاح لتوزيعات الأرباح.
صافي قيمة الأصول (NAV):
يقيّم صافي القيمة الصافية لصافي قيمة الأصول القيمة الإجمالية للممتلكات العقارية مطروحًا منها الخصوم. إذا كان سعر سهم صندوق الاستثمار العقاري أقل بكثير من صافي قيمة صافي قيمة الأصول، فقد يكون مقومًا بأقل من قيمته الحقيقية، أو العكس
#11. التنويع داخل محفظة صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بك
أنواع العقارات المختلفة:
يمكن أن تستجيب العقارات السكنية أو التجارية أو الصناعية أو عقارات الرعاية الصحية بشكل مختلف لدورات السوق. إن التعرض لأنواع متعددة يوزع المخاطر الخاصة بك.
الانتشار الجغرافي:
يمكن للعوامل الخاصة بالمنطقة مثل اتجاهات التوظيف المحلية وديناميكيات العرض والطلب ومعدلات النمو السكاني أن تؤثر بشكل كبير على قيم العقارات.
المزج بين صناديق الاستثمار العقاري العامة والخاصة وغير المتداولة:
يمكن للنهج المتوازن أن يجمع بين سيولة صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة مع الطبيعة ذات العائد الأعلى (ولكن الأقل سيولة) للخيارات الخاصة أو غير المتداولة.
من خلال التنويع، فإنك تقلل من تأثير قطاع واحد أو عقار واحد ضعيف الأداء على محفظتك الاستثمارية بالكامل.
#12. الدورات العقارية وتوقيت السوق
التوسعة: يزداد الطلب على العقارات، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات، الأمر الذي يؤدي إلى التطوير وارتفاع الأسعار.
الذروة: معنويات السوق مرتفعة، وقد تكون أسعار العقارات متضخمة.
الانكماش: يتباطأ السوق بسبب زيادة العرض أو انخفاض الطلب، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار.
الحوض الصغير: يصل السوق إلى القاع، مما يوفر أحيانًا فرص شراء ممتازة.
في حين أنه لا يمكن لأحد أن يحدد وقت السوق بشكل مثالي، فإن البقاء على اطلاع على هذه الدورات - من خلال المؤشرات الاقتصادية وتقارير السوق المحلية وسياسات أسعار الفائدة - يساعدك على تحديد متى تضيف إلى مراكزك في صناديق الاستثمار العقاري أو تقللها.
#13. أسعار الفائدة وتأثيرها على أداء صناديق الاستثمار العقاري
تكاليف الاقتراض: غالبًا ما تستفيد صناديق الاستثمار العقاري من الديون لشراء العقارات. ويمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى ارتفاع تكاليف تمويلها، مما يقلل من هوامش الربح.
تفضيلات المستثمر: يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى جعل السندات أكثر جاذبية مقارنة بصناديق الاستثمار العقاري، مما يؤدي في بعض الأحيان إلى انخفاض أسعار أسهم صناديق الاستثمار العقاري.
ديناميكيات سوق الإيجار: عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، يقل عدد الأشخاص القادرين على شراء المنازل، مما يؤدي في كثير من الأحيان إلى زيادة الطلب على الإيجارات في صناديق الاستثمار العقاري السكنية.
إن مراقبة الأخبار الاقتصادية وفهم كيف يمكن للتغيرات في الأسعار أن تغير من ربحية صندوق الاستثمار العقاري الخاص بك هو المفتاح للحفاظ على محفظة قوية.
#14. جودة الإدارة والحوكمة المؤسسية
السجل الحافل: تحقق من تاريخ توزيعات الأرباح الموزعة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT)، وعمليات الاستحواذ على العقارات، ومعدلات الإشغال في ظل إدارتها الحالية.
الشفافية: ابحث عن الالتزام بإعداد تقارير مفتوحة ومفصلة. ويشمل ذلك كيفية عرض تكاليف التشغيل وتقييمات الممتلكات وخطط النمو المستقبلية.
التوافق مع المستثمرين: عندما يكون لكبار المديرين التنفيذيين حصة شخصية في الشركة، فإنهم غالباً ما يكونون أكثر تحفيزاً لتحقيق نمو ودخل ثابت.
#15. معدلات الإشغال ومزيج المستأجرين
معدل الإشغال: يشير ارتفاع الإشغال بشكل عام إلى استقرار دخل الإيجار. قد يكون انخفاض الإشغال المتكرر علامة حمراء على وجود مشاكل في الموقع أو الإدارة.
جودة المستأجر: من المرجح أن تتمتع صناديق الاستثمار العقاري التجارية التي لديها مستأجرون من الشركات القوية بمدفوعات إيجار مستقرة على مدى فترات إيجار طويلة، في حين قد تحتاج صناديق الاستثمار العقاري السكنية إلى تقييم معدلات دوران المستأجرين وأسواق العمل المحلية.
اعتبارات القطاع: قد يكون لدى أحد مراكز التسوق REIT متاجر رئيسية ذات أسماء كبيرة، ولكن إذا كانت متاجر التجزئة التقليدية تعاني في تلك المنطقة، فقد ينخفض معدل الإشغال، مما يؤثر على الربحية
تؤثر هذه العوامل على استقرار الأرباح على المدى الطويل وإمكانات النمو.
#16 خطط إعادة استثمار الأرباح (DRIPs)
تقدم العديد من صناديق الاستثمار العقاري خطط إعادة استثمار الأرباح (DRIPs)، مما يسمح لك بما يلي:
أتمتة إعادة الاستثمار: بدلاً من تلقي توزيعات الأرباح النقدية، تقوم تلقائيًا بشراء المزيد من الأسهم، وغالبًا ما يكون ذلك بتكلفة إضافية قليلة أو بدون تكلفة إضافية.
النمو المركب: يمكن أن تؤدي أرباح الأسهم المعاد استثمارها إلى تسريع نمو المحفظة بمرور الوقت من خلال المضاعفة.
متوسط التكلفة بالدولار: من خلال الاستحواذ على الأسهم بانتظام، فإنك تقوم بتقييم متوسط سعر السهم، مما يقلل من تأثير تقلبات السوق.
#17. فرص صناديق الاستثمار العقاري العالمية
تنويع العملات: إذا ارتفعت قيمة العملة الأجنبية مقابل عملتك المحلية، فقد تشهد زيادة في العوائد.
أنماط النمو المختلفة: قد تُحقق بعض الأسواق الناشئة معدلات نمو أعلى، على الرغم من أنها قد تنطوي على مخاطر أعلى.
الاختلافات التنظيمية: تختلف اللوائح التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري حسب البلد، مما يؤثر على السيولة والشفافية والحد الأدنى من متطلبات الاستثمار.
يعمل التنويع العالمي على توزيع المخاطر على مناطق متعددة، ويمكن أن يساعدك على الاستفادة من الازدهار العقاري في الخارج.
#18. الحسابات ذات المزايا الضريبية لحيازة صناديق الاستثمار العقاري
حسابات التقاعد الفردية (IRAs): يمكن لـ IRAs التقليدية تأجيل الضرائب، بينما تسمح IRAs Roth IRAs بالنمو المعفى من الضرائب (إذا كنت تستوفي متطلبات السحب).
خطط 401 (ك) 401 (ك): تتميز بعض خطط التقاعد في مكان العمل بصناديق الاستثمار العقاري ضمن خياراتها الاستثمارية، مما يوفر طريقة مباشرة لاكتساب الخبرة.
حسابات الادخار الصحي (HSAs): على الرغم من أنها مخصصة في المقام الأول للنفقات الطبية، إلا أنه يمكن أن تكون أدوات استثمار طويلة الأجل إذا تم استخدامها بشكل استراتيجي.
استشر أخصائي ضرائب لتحديد نوع الحساب الأمثل بناءً على وضعك المالي المحدد.
#19. أهمية البحث المستمر وإعادة التوازن
ابق على اطلاع يمكن أن تؤثر التحولات الاقتصادية والتغيرات التنظيمية وأخبار السوق على أداء صناديق الاستثمار العقاري.
راقب ممتلكاتك: قم بتقييم دوري لما إذا كان صندوق الاستثمار العقاري الخاص بك لا يزال يلبي أهدافك الاستثمارية أم أن الأداء قد تدهور.
إعادة التوازن باستمرار: إذا أصبحت صناديق الاستثمار العقاري نسبة مئوية من محفظتك أكبر مما كنت تنويه، فإن بيع بعض الأسهم أو الإضافة إلى فئات الأصول الأخرى يساعدك في الحفاظ على مستوى المخاطرة المطلوب.
سيضمن هذا النهج الاستباقي استمرار توافق استثماراتك في صناديق الاستثمار العقاري مع أهدافك المالية على المدى الطويل.
الخاتمة
يشرح دليل صناديق الاستثمار العقاري هذا كيف يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري خياراً استثمارياً رائعاً وطريقة مريحة للدخول إلى سوق العقارات دون تحمل ضغوط امتلاك وإدارة العقارات بنفسك. يشرح هذا المنشور ما هي صناديق الاستثمار العقاري، والأنواع المختلفة المتاحة، وما الذي يجب مراعاته قبل الاستثمار، والمنصات الشائعة المتاحة لاستثمارك.
باستخدام هذه الرؤى، يمكنك اتخاذ الخيارات التي تتناسب مع أولوياتك الاستثمارية وأهدافك المالية.
سواء كنت تبحث عن دخل سلبي منتظم من توزيعات الأرباح أو وسيلة لتنويع محفظتك الاستثمارية، فإن صناديق الاستثمار العقاري تقدم العديد من المزايا. ومع ذلك، قبل الاستثمار، قم بالبحث، وقم بتقييم مدى تحملك للمخاطر، واختر المنصة التي تناسب احتياجاتك.
بصرف النظر عن صناديق الاستثمار العقاري، هناك العديد من الفرص الأخرى المثيرة للاهتمام لكسب الدخل السلبي. اطّلع على 26 فكرة دخل سلبي لبناء الثروة 2025 للحصول على معلومات كاملة عنها.
هل هناك شيء أفضل من صناديق الاستثمار العقاري؟
بالنسبة لأي مستثمر، فإن أهم العوامل التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار هي العائد على الاستثمار ومستوى المخاطرة. وقد بلغ متوسط العائد السنوي السنوي لصناديق الاستثمار العقاري للسنوات العشر بين عامي 2013 و2022 7.48%. من ناحية أخرى، يوفر مقهى CafeXbot الروبوتي عائد استثمار سنوي يتراوح بين 80% - 120% بالإضافة إلى ذلك عند وضعه في مواقع استراتيجية مثل المتنزهات الترفيهية والواجهات المائية المزدحمة والمراكز التجارية. وهو يأتي بمستوى مخاطر منخفض للغاية ويعمل بشكل مربح في 10 دول. اطّلع على لماذا تُعد CafeXbot إضافة رائعة لمحفظتك الاستثمارية.
