Vous souhaitez constituer un portefeuille immobilier, mais vous n'avez ni le temps ni les ressources nécessaires pour acheter et gérer vous-même des biens immobiliers ? Une FPI est un excellent moyen d'investir dans des sociétés de placement immobilier (FPI) sans avoir à se soucier de la gestion des biens.
Dans ce guide complet, nous allons explorer le monde des sociétés d'investissement immobilier et vous montrer comment elles fonctionnent, quels sont les différents types disponibles et quels sont les avantages et les risques potentiels.
Que vous soyez à la recherche d'un flux de revenus passifs ou d'un moyen rentable de diversifier votre portefeuille d'investissement, cette opportunité d'investissement peut être un excellent complément. Cet article explique les FPI pour les débutants afin que vous puissiez apprendre à commencer à investir et à tirer parti de ces fonds d'investissement.
#1. Qu'est-ce qu'un fonds de placement immobilier (FPI) ?
Les fonds de placement immobilier (FPI) sont des sociétés qui possèdent, exploitent et financent des biens immobiliers et offrent des possibilités d'investissement aux investisseurs. Ces sociétés se financent auprès d'un pool d'investisseurs et utilisent les fonds pour acheter et gérer des biens immobiliers générateurs de revenus. Ces biens sont généralement loués en échange de revenus locatifs.
Il peut s'agir de complexes d'appartements, d'immeubles commerciaux ou d'espaces industriels destinés aux activités de l'entreprise. Les fiducies immobilières utilisent les fonds des investisseurs pour acquérir et gérer ces biens. Elles s'occupent également des rénovations, des réparations, de l'entretien général, de la maintenance et des frais de gestion des biens immobiliers.
Les revenus générés par les loyers sont distribués sous forme de dividendes aux investisseurs. Le calendrier de distribution des dividendes varie d'un fonds immobilier à l'autre. Certains distribuent des dividendes aux investisseurs tous les mois, tandis que d'autres les distribuent tous les trimestres ou tous les ans. Les FPI de premier plan constituent un investissement intéressant pour les personnes à la recherche d'opportunités de revenus moins exigeantes en termes de temps.
#2. Combien pouvez-vous gagner en investissant dans les FPI ?
Les Top REITs présentent de nombreux avantages potentiels. Par exemple, ces investissements ont un fort potentiel pour fournir un flux de revenus prévisibles et stables. En outre, la possibilité d'appréciation du capital est élevée, ce qui en fait une option d'investissement attrayante.
Lorsque la valeur des biens immobiliers détenus et gérés par les FPI s'apprécie, le prix des actions de l'investissement augmente également. Cela permet aux investisseurs de réaliser des plus-values au fil du temps. Selon la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), une plateforme qui suit les performances de tous les actifs immobiliers cotés en bourse aux États-Unis, le rendement du dividende pour ce type d'investissement était de 4,47% en août 2023.
C'est trois fois le rendement du S&P 500. La plateforme a également révélé que le rendement annuel moyen, dividendes compris, au cours de la période de cinq ans qui s'est achevée en août 2023, était de 3,58%. Par ailleurs, le rendement annuel moyen pour les dix années entre 2013 et 2022 a été de 7,48%.
Toutefois, il convient de mentionner que, comme beaucoup d'autres pays, l'Union européenne n'est pas en mesure d'assurer la sécurité de ses citoyens. idées de revenus passifs, De nombreux facteurs peuvent influer sur le rendement des fonds de placement immobilier. Il s'agit notamment des conditions du marché, de l'emplacement et de l'état des biens immobiliers au sein du portefeuille d'investissement, ainsi que de l'efficacité de la gestion des fonds d'investissement.
Vous apprendrez dans ce guide sur les FPI que les sociétés d'investissement immobilier doivent reverser chaque année aux investisseurs au moins 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires.
#3. Types de fonds de placement immobilier (FPI)
Il existe différents types de fonds d'investissement immobilier sur le marché, chacun ayant ses propres caractéristiques et stratégies d'investissement. Dans cette section, nous nous concentrerons sur les principaux types.
- FPI en actions
Les investissements de cette catégorie fonctionnent comme des bailleurs. Ils prennent en charge toutes les opérations de gestion liées à la possession d'un bien immobilier. Les sociétés de placement immobilier en actions possèdent des biens immobiliers, perçoivent les loyers, s'occupent de l'entretien et réinvestissent dans des actifs immobiliers.
Ces investissements ont un fort potentiel de croissance à long terme et leur rendement potentiel n'est pas plafonné à l'avance. Toutefois, un potentiel de rendement plus élevé s'accompagne également de risques plus importants.
- FPI hypothécaires
Également connues sous le nom de mREIT, les Mortgage REIT ne possèdent pas de biens immobiliers. Elles possèdent les titres de créance associés à ces biens. Par exemple, lorsqu'un particulier contracte une hypothèque sur un bien immobilier, une FPI hypothécaire peut acheter l'hypothèque au prêteur et recevoir les paiements mensuels au fil du temps.
Dans ce cas, le particulier possède et entretient le bien, tandis que la société génère des revenus grâce aux intérêts perçus. Les meilleures FPI sont considérées comme des investissements à haut rendement et sont peu risquées.
- FPI hybrides
Il s'agit d'une combinaison de fonds d'investissement immobilier (REIT) en actions et en prêts hypothécaires. Ils possèdent et gèrent des biens immobiliers et détiennent également des prêts hypothécaires sur des biens commerciaux dans leur portefeuille. Ces investissements peuvent générer des revenus par le biais d'investissements hypothécaires et de revenus locatifs, ainsi qu'une croissance à long terme par l'appréciation des investissements en actions.
Les FPI hybrides se concentrent sur les investissements disponibles. Cependant, il existe une autre catégorie qui regroupe ces investissements en fonction de la manière dont ils sont négociés et de la façon dont les investisseurs peuvent y accéder. Il est essentiel pour les investisseurs individuels de comprendre cette catégorie.
Il vous permet de savoir si vous pouvez accéder à ce type d'investissement et quel est le capital minimum à investir. Ces actifs immobiliers sont cotés en bourse, non cotés et privés. Examinons-les en détail.
- FPI cotées en bourse
Ces FPI de premier plan sont réglementés par la SEC, ce qui constitue un avantage supplémentaire pour les investisseurs. Elles sont également négociées ouvertement sur une bourse publique, comme les ETF et les actions, et bénéficient d'un reporting public. Avec un compte de courtage ordinaire, vous pouvez investir dans ces Real Estate Investment Trusts.
Selon la Nareit, il existe actuellement plus de 200 options cotées en bourse sur le marché, dont le Vanguard REIT ETF. Ces investissements offrent aux investisseurs un moyen transparent d'accéder à la liquidité sans période de détention minimale.
Cela signifie que les investisseurs peuvent acheter et vendre les actions de leurs portefeuilles immobiliers sans délai. Cependant, bien qu'il n'y ait pas de durée minimale de détention, cet accès quotidien à la liquidité a un coût intrinsèque appelé "prime de liquidité". Cela réduit le potentiel de gain de ces investissements.
- FPI publiques non négociées
Bien que les FPI publics non négociés soient enregistrés auprès de la SEC, ils ne sont pas disponibles sur un marché boursier comme leurs homologues cotés en bourse. Les investisseurs ne peuvent les acheter qu'auprès de courtiers qui participent à des offres publiques non négociées. Comme ils ne sont pas cotés en bourse, ils sont très peu liquides.
Il est important de mentionner que vous pouvez conserver ce portefeuille d'investissement jusqu'à huit ans ou plus avant de pouvoir le liquider. En outre, il est difficile de les évaluer. Selon la SEC, les FPI non cotées en bourse n'estiment leur valeur pour les investisseurs qu'environ dix-huit mois après la clôture de leur offre.
Cela peut prendre des années après votre investissement. Il existe de nombreuses plateformes de négociation en ligne qui permettent aux investisseurs d'acheter des parts de ces fonds immobiliers, comme Fidelity et Schwab.
- FPI privés
Les FPI privés ne sont pas cotés en bourse, ce qui les rend difficiles à évaluer et à négocier. En outre, elles sont pour la plupart exemptées de l'enregistrement auprès de la SEC. Elles ont donc moins d'obligations d'information, ce qui rend leur performance difficile à mesurer. Comme les sociétés non cotées en bourse, les FPI privées ont des comptes minimums élevés, qui peuvent atteindre $25 000 ou plus pour commencer à négocier.
Ces opportunités d'investissement sont principalement ouvertes aux investisseurs accrédités classés comme qualifiés pour investir dans des types de titres complexes par la SEC. Ces investisseurs peuvent se prévaloir d'un patrimoine net supérieur à 1,4 million d'euros ou d'un revenu annuel d'au moins 1,4 million d'euros au cours des deux dernières années.
Ce chiffre exclut la valeur de leur résidence principale et, s'ils sont mariés, le revenu minimum combiné doit être de $300.000. Selon Nareit, les investissements indexés sur les FPI ont révélé un rendement annuel total de 11,6%, ce qui est supérieur au rendement annuel du Russell 1000, qui est de 6,29%.
Aperçu des six types de FPI
| Type | Comment cela fonctionne-t-il ? | Pour | Cons | Facilité d'utilisation | Type d'investisseur |
|---|---|---|---|---|---|
| Fonds propres FPI | Achat et gestion de biens immobiliers tels que des appartements et des centres commerciaux | Dividendes élevés | Risqué | Très facile | Investisseurs réguliers |
| Hypothèque FPI | Investit dans des hypothèques et des prêts immobiliers | Dividendes élevés | Affecté par des changements dans les taux d'intérêt | Très facile | A la recherche d'une personne régulière revenus |
| Hybride FPI | Possède des biens immobiliers et investit dans des hypothèques | Équilibré | Investissement complexe stratégie | Très facile | À la recherche d'un investissement variété |
| Publiquement Négocié FPI | Acheter des biens immobiliers et/ou des hypothèques | Achat/Vente facile | Instable | Très facile | Parfait pour les débutants |
| Public non négocié FPI | Achète des biens immobiliers et/ou des hypothèques | Valeur stable | Plus difficile à vendre | Moyen | Investisseurs à long terme |
| Privé FPI | Achète des biens immobiliers et/ou des hypothèques | Des rendements plus élevés | Des risques plus élevés | Dur | Investisseurs qualifiés |
#4. Comment débuter avec les fonds d'investissement immobilier (Real Estate Investment Trusts)
Vous pouvez acheter des actions cotées sur n'importe quelle grande place boursière. En outre, vous pouvez acheter des actions dans ces fonds communs de placement ou fonds négociés en bourse. Alors, comment commencer avec ces sociétés d'investissement immobilier ?
Étape 1: Ouvrez un compte de courtage. Vous pouvez également utiliser le plan de retraite de votre entreprise s'il propose des fonds de placement immobilier pour débutants. Toutefois, si vous ouvrez un nouveau compte de courtage, la procédure est assez simple. Vous devez fournir vos coordonnées et quelques informations personnelles, telles qu'une pièce d'identité et un numéro de sécurité sociale valides.
Il peut également vous être demandé de fournir des informations supplémentaires sur votre profession, votre expérience en matière d'investissement et vos revenus. Selon le courtier que vous avez choisi, vous pouvez vous inscrire en personne dans son agence, à l'aide d'une application mobile ou sur le site web du courtier.
Étape 2: Utilisez les ressources et les outils de recherche pour examiner les FPI disponibles pour les débutants. Une fois que vous avez ouvert un compte et que vous y avez accès, commencez vos recherches. Utilisez l'outil de sélection de votre compte de courtage pour affiner votre recherche et votre sélection avant de prendre des décisions éclairées sur les placements à effectuer.
Étape 3: Choisissez un placement qui correspond à vos objectifs d'investissement et à vos besoins financiers, et procédez uniquement à son achat. Nous vous recommandons de comprendre les subtilités des frais associés avant d'investir. Lisez les petits caractères concernant les charges, les frais et les dépenses associés à l'investissement.
Étape 4: Détendez-vous et tirez profit de votre investissement. Nous vous recommandons de suivre votre investissement périodiquement, comme vous le feriez pour d'autres investissements.
#5. De combien d'argent avez-vous besoin pour investir dans les fonds d'investissement immobilier ?
Ce guide sur les FPI peut vous assurer que cet investissement est l'une des opportunités de revenus passifs les plus faciles et les moins chères à explorer. Selon le type d'option dans lequel vous investissez, vous pouvez ajouter un investissement immobilier à votre portefeuille d'investissement avec aussi peu que $1000, en particulier si vous investissez dans des fonds immobiliers cotés en bourse.
Bien entendu, certaines options peuvent être assorties d'un capital d'investissement minimum allant jusqu'à $25 000. Nous vous recommandons de commencer par un montant minimal.
#6. Combien de temps faut-il pour démarrer et maintenir un investissement en FPI ?
Par rapport à de nombreux investissements, les FPI de premier ordre ne nécessitent que peu ou pas de temps de votre part après votre investissement initial. Vous n'avez pas besoin d'investir du temps tout au long de la période de détention de votre investissement. Il vous suffit de rechercher et de sélectionner un courtier, d'ouvrir un compte et de commencer à investir.
Ensuite, vous conservez simplement votre investissement et vous percevez les dividendes sans avoir à faire quoi que ce soit. Bien entendu, vous pouvez suivre la performance annuelle ou trimestrielle de l'investissement pour évaluer sa conformité avec vos objectifs d'investissement. Vous pourrez ainsi prendre des décisions éclairées concernant la conservation, le réinvestissement des dividendes ou la vente.
#7. Plateformes d'accès aux fonds d'investissement immobilier
Les portefeuilles immobiliers offrent sans aucun doute des revenus passifs stables sans les coûts d'acquisition élevés et les problèmes de gestion. Cependant, avec les nombreuses plateformes disponibles sur le marché, le choix du courtier idéal peut s'avérer difficile.
Dans cette section, nous examinons quelques-unes des options les plus populaires que vous pouvez explorer. Nous vous recommandons de faire preuve de diligence raisonnable afin de tout comprendre sur la plateforme de votre choix avant d'investir.
Fidelity REITs
Fidelity propose une gamme de fonds d'investissement immobilier pour les nouveaux investisseurs et les investisseurs expérimentés. Elle dispose de portefeuilles individuels qui permettent aux investisseurs d'acheter des actions de titres immobiliers cotés en bourse sur sa plateforme. Elle propose également le fonds Fidelity Real Estate Index Fund (FSRNX), qui offre une exposition diversifiée aux FPI américains.
L'investissement minimum dépend des fonds immobiliers que vous avez choisis, en particulier pour les fonds immobiliers individuels. Pour le FSRNX, le minimum est de $1.000.
Les avantages de la fidélité :
- Jouit d'une solide réputation
- Redevance moins élevée
- De nombreuses ressources pour les investisseurs débutants dans les fonds immobiliers
- Répartition instantanée entre différents secteurs de fonds d'investissement pour atténuer le risque
- Offre la possibilité de constituer des portefeuilles stratégiques pour des fonds immobiliers individuels, en fonction d'objectifs d'investissement personnalisés.
Les inconvénients de la fidélité :
- Le taux de frais et les commissions pèsent lourdement sur vos bénéfices
- Nécessite du temps et des efforts de recherche lors du choix des fonds immobiliers individuels
Charles Schwab REITs
Les investisseurs peuvent explorer le monde lucratif des portefeuilles immobiliers sur la plateforme Charles Schwab. Elle offre un accès à une large gamme d'actifs immobiliers individuels et d'investissements personnalisés dans le cadre de son Schwab US REIT ETF (SCHH). Elle se targue d'un faible ratio de frais de 0,07% sur le SCHH et d'une absence de commission sur les fonds immobiliers individuels cotés aux États-Unis.
Le capital minimum pour bénéficier d'une transaction sans commission sur la plateforme Charles Schwab est de $25.000. Le capital minimum pour SCHH est de $100, tandis que les fonds de placement immobilier individuels que vous avez choisis déterminent le minimum.
Les avantages de Charles Schwab :
- Excellente réputation en tant que plateforme d'investissement digne de confiance
- Des ressources étendues pour aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées
- Négociation sans commission pour tous les fonds de placement immobilier cotés aux États-Unis pour les investisseurs à long terme et les traders réguliers
Les avantages de Charles Schwab :
- Barrière d'entrée sur les transactions sans commission avec le solde minimum de $25 000
- Comme pour Fidelity, le choix d'une société de placement immobilier individuelle nécessite des recherches approfondies
M1 Finance REITs
M1 Finance, une société fintech en plein essor, propose une approche innovante de l'investissement dans des portefeuilles immobiliers sans commission pour la négociation d'ETF et d'actions cotées aux États-Unis, y compris les meilleurs REIT. M1 Pies vous permet de personnaliser votre portefeuille d'investissement en fonction de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Il propose également des actifs immobiliers individuels, qui permettent aux utilisateurs d'affiner leur portefeuille en fonction de leurs besoins.
Les avantages de M1 Finance :
- Les comptes de base sont gratuits et les comptes premium, M1 Plus, font l'objet d'un abonnement mensuel ou annuel.
- Pas d'investissement minimum
- Offre une grande flexibilité, permettant aux investisseurs de créer un portefeuille adapté à leurs besoins d'investissement.
- Très rentable et sans commission
Les inconvénients de M1 Finance :
- Outils de recherche limités par rapport aux plateformes plus traditionnelles
- Absence d'antécédents de longue date et de réputation solide
- La courbe d'apprentissage des options d'investissement de M1 Pies est abrupte
Fundrise REITs
Fundrise est une plateforme de crowdfunding immobilier qui propose une approche unique des fonds immobiliers. Axée sur les investissements immobiliers privés, elle offre une exposition à différents actifs, notamment des appartements, des propriétés industrielles et des entrepôts.
Ses frais vont de 0,85% à 1,05% par an en fonction du portefeuille choisi. Le capital minimum d'investissement est de $10, ce qui permet à tous les investisseurs d'investir.
Les avantages de Fundrise :
- Accès facile aux marchés immobiliers privés habituellement réservés aux institutions
- Offre des portefeuilles d'investissement préétablis et des outils de personnalisation
- Exigences minimales en matière de capital, ce qui en fait un bon choix pour les investisseurs soucieux de leur budget.
Les inconvénients de Fundrise :
- Vous devez bloquer votre investissement pour une période prolongée de 5 à 10 ans.
- Les frais de performance et d'investissement peuvent réduire considérablement vos rendements
- Contrôle limité sur les décisions de gestion et la sélection des biens
Comparaison des plateformes d'investissement en FPI
| Plate-forme | Caractéristiques | Avantages | Inconvénients | Honoraires | À qui cela s'adresse-t-il ? |
|---|---|---|---|---|---|
| Fidélité | Des outils de recherche complets | Ressources étendues & un client solide soutien | Complexe pour les débutants | Néant | Investisseurs à la recherche d'une variété |
| Charles Schwab | Grand choix, outils de recherche | Facile à utiliser | Aucun | Néant | Investisseurs à la recherche d'une variété |
| M1 Finance | Portefeuilles personnalisables | Convivialité | Service clientèle limité | Néant | Investisseurs avertis |
| Fundrise | Accès aux transactions immobilières privées | Parfait pour les débutants | Une liquidité plus faible | 0.85- 0.15% | Investisseurs recherchant une exposition directe |
#8. Comment choisir la meilleure plateforme d'investissement immobilier ?
Lorsqu'il s'agit d'investir dans des fonds de placement immobilier, ce guide sur les fonds de placement immobilier insiste sur la nécessité de choisir la bonne plateforme pour réussir. Voici quelques conseils pour vous aider à choisir la meilleure plateforme qui corresponde à vos besoins d'investissement :
Frais et coûts: Quel est le coût de l'utilisation de la plate-forme ? Soyez attentif aux frais associés à l'utilisation de la plateforme. Certains courtiers facturent des frais de négociation, des frais de tenue de compte et d'autres coûts cachés. Prenez le temps de comprendre ces coûts et de comparer les frais des différentes plateformes pour vous assurer que vous ne payez pas trop cher.
Options d'investissement: La plateforme que vous avez choisie devrait idéalement proposer un large éventail de fonds d'investissement immobilier. Certaines plateformes se spécialisent dans des Principaux fonds de placement immobilier. Il convient donc de faire des recherches pour trouver celui qui correspondra le mieux à vos objectifs et à vos intérêts en matière d'investissement.
Facilité d'utilisation: Lorsque vous choisissez une plateforme, veillez à en sélectionner une qui offre une navigation conviviale et qui ne nécessite pas que vous soyez un expert en technologie pour l'utiliser. Le premier point à vérifier est le processus d'inscription. Si le processus est laborieux, vous devriez peut-être reconsidérer votre choix. En outre, vérifiez si la présentation est suffisamment claire et intuitive pour vous plaire.
Recherche et ressources:
Une bonne plateforme doit vous fournir suffisamment d'informations et d'outils pour que vous puissiez prendre des décisions d'investissement en toute connaissance de cause. Recherchez des plateformes qui proposent des analyses de marché, des rapports de recherche et des ressources éducatives sur l'investissement immobilier et l'investissement dans l'immobilier. FPI.
Sécurité: Vos données financières et vos investissements doivent être sécurisés. C'est pourquoi vous devez trouver une plateforme qui utilise un cryptage fort et qui a mis en place d'autres mesures de sécurité pour protéger vos données. Assurez-vous également que la plateforme est réglementée par les autorités financières compétentes.
Réputation et examens: Vous pouvez vous éviter des maux de tête en prenant le temps de lire les avis avant de choisir une plateforme d'investissement. Faites des recherches sur la réputation de la plateforme et lisez les commentaires des utilisateurs pour voir s'ils ont eu des expériences positives en utilisant les services. En outre, lisez un Guide des FPI et vérifiez si la plateforme est bien perçue par la communauté des investisseurs.
Exigences minimales d'investissement: Ces exigences varient d'une plateforme à l'autre. Certaines ont des exigences plus élevées, ce qui peut ne pas convenir à tout le monde. Par conséquent, faites des recherches et recherchez des plateformes qui offrent de la flexibilité avec des minimums moins élevés, en particulier si vous souhaitez commencer avec une petite somme d'argent.
En tenant compte de ces conseils, vous pouvez trouver une plateforme de FPI qui répond à vos besoins d'investissement et vous aide à atteindre vos objectifs d'investissement.
#9. Ce qu'il faut prendre en compte avant d'investir dans des fonds d'investissement immobilier
Les FPI de premier plan sont un excellent moyen d'investir dans le marché immobilier sans avoir à en être directement propriétaire. Toutefois, avant d'investir dans ces sociétés, vous devez tenir compte de différents facteurs afin de prendre des décisions éclairées. Voici les principaux éléments à prendre en compte avant d'investir dans des fonds de placement immobilier :
Objectifs d'investissement
Pourquoi investir dans les FPI ? Vous devez réfléchir aux raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans ces opportunités avant de vous lancer. Recherchez-vous un revenu régulier sous forme de dividendes, une diversification de votre portefeuille d'investissement ou une croissance à long terme ? Comprendre vos objectifs peut vous aider à choisir le bon type de portefeuille immobilier.
Tolérance au risque
Comme tous les investissements, les fonds de placement immobilier comportent des risques. La valeur des sociétés de placement immobilier peut varier en fonction de la conjoncture économique et du marché de l'immobilier. Assurez-vous d'être à l'aise avec le niveau de risque encouru avant d'investir.
Rendement des dividendes
Les meilleurs fonds immobiliers sont réputés pour verser des dividendes élevés. Cependant, tous les fonds immobiliers n'ont pas le même rendement. Nous vous recommandons d'examiner l'historique des dividendes et le rendement actuel des fonds immobiliers que vous envisagez d'acquérir afin de déterminer s'ils correspondent à vos objectifs d'investissement et à vos besoins de revenus.
Implications fiscales
Les dividendes d'une FPI sont imposés comme des revenus ordinaires. Par conséquent, nous vous recommandons de consulter votre conseiller fiscal pour connaître les implications fiscales d'un investissement dans des fonds d'investissement immobilier.
#10. Principaux indicateurs de performance pour l'évaluation des FPI
Lorsqu'il s'agit de choisir une société de placement immobilier, il convient d'aller au-delà des chiffres clés tels que le cours de l'action et le rendement du dividende.
Les trois paramètres essentiels sont les suivants :
Fonds provenant des opérations (FFO) :
Il mesure le revenu net des activités opérationnelles de la FPI, à l'exclusion des gains ou des pertes résultant de la vente d'immeubles. Il s'agit d'un meilleur indicateur du flux de trésorerie que le bénéfice par action (BPA) standard.
Fonds d'exploitation ajustés (AFFO) :
L'AFFO affine le FFO en soustrayant les dépenses d'investissement courantes liées à l'entretien et à l'amélioration des biens immobiliers. Il vous aide à évaluer le montant réel des liquidités disponibles pour les dividendes.
Valeur nette d'inventaire (VNA) :
La VL évalue la valeur globale du patrimoine immobilier moins le passif. Si le prix de l'action de la FPI est nettement inférieur à sa valeur liquidative, il se peut qu'elle soit sous-évaluée, et vice versa
#11. Diversification au sein de votre portefeuille de FPI
Différents types de biens :
Les biens immobiliers résidentiels, commerciaux, industriels ou de santé peuvent réagir différemment aux cycles du marché. Le fait d'être exposé à plusieurs types de biens immobiliers permet de répartir les risques.
Répartition géographique :
Des facteurs spécifiques à la région, tels que les tendances locales de l'emploi, la dynamique de l'offre et de la demande et les taux de croissance de la population, peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers.
Mélange de FPI publics, privés et non négociés :
Une approche équilibrée peut combiner la liquidité des FPI cotés en bourse avec le rendement potentiellement plus élevé (mais moins liquide) des options privées ou non cotées.
En diversifiant, vous réduisez l'impact d'un secteur ou d'un bien immobilier peu performant sur l'ensemble de votre portefeuille d'investissement.
#12. Cycles immobiliers et synchronisation des marchés
Expansion : La demande de biens immobiliers augmente, ce qui favorise le développement et la hausse des prix.
Pic : Le sentiment du marché est élevé et les prix de l'immobilier peuvent être gonflés.
Contraction : Le marché ralentit en raison d'une offre excédentaire ou d'une demande réduite, ce qui entraîne une baisse des prix.
Fossé : Le marché touche le fond, ce qui offre parfois d'excellentes opportunités d'achat.
Bien que personne ne puisse prévoir parfaitement le marché, le fait de rester informé de ces cycles - par le biais d'indicateurs économiques, de rapports sur les marchés locaux et de politiques de taux d'intérêt - vous aide à décider du moment où vous devez augmenter ou réduire vos positions dans les sociétés de placement immobilier.
#13. Les taux d'intérêt et leur impact sur la performance des FPI
Coûts d'emprunt : Les FPI recourent souvent à l'endettement pour acheter des biens immobiliers. Une hausse des taux d'intérêt peut faire grimper leurs coûts de financement et réduire leurs marges bénéficiaires.
Préférence de l'investisseur : La hausse des taux d'intérêt peut rendre les obligations plus attrayantes par rapport aux FPI, entraînant parfois une baisse du prix des actions des FPI.
Dynamique du marché de la location : Lorsque les taux hypothécaires augmentent, moins de personnes peuvent se permettre d'acheter un logement, ce qui entraîne souvent une hausse de la demande locative dans les FPI résidentiels.
Suivre l'actualité économique et comprendre comment les variations de taux peuvent affecter la rentabilité de votre FPI est essentiel pour maintenir un portefeuille solide.
#14. Qualité du management et gouvernance d'entreprise
Historique : Vérifiez l'historique de la FPI en matière de distribution de dividendes, d'acquisitions de biens immobiliers et de taux d'occupation sous sa direction actuelle.
Transparence : Vérifiez si l'entreprise s'engage à fournir des rapports ouverts et détaillés. Cela inclut la manière dont ils présentent les coûts d'exploitation, l'évaluation des biens et les plans de croissance futurs.
Alignement sur les investisseurs : Lorsque les cadres supérieurs ont un intérêt personnel dans l'entreprise, ils sont souvent plus motivés pour assurer une croissance et des revenus constants.
#15. Taux d'occupation et mixité des locataires
Taux d'occupation : Un taux d'occupation élevé indique généralement un revenu locatif stable. Un faible taux d'occupation répété peut être le signe d'un problème de localisation ou de gestion.
Qualité des locataires : Les FPI commerciales ayant des entreprises locataires solides sont susceptibles de bénéficier de loyers stables sur de longues durées, tandis que les FPI résidentielles peuvent avoir besoin d'évaluer les taux de rotation et les marchés de l'emploi locaux.
Considérations sectorielles : La FPI d'un centre commercial peut avoir de grands magasins piliers, mais si le commerce de détail est en difficulté dans la région, le taux d'occupation peut chuter, ce qui a un impact sur la rentabilité.
Ces facteurs affectent la stabilité et le potentiel de croissance des dividendes à long terme.
#16. Plans de réinvestissement des dividendes (PRD)
De nombreuses sociétés de placement immobilier proposent des plans de réinvestissement des dividendes (PRD), ce qui vous permet de réinvestir vos dividendes :
Automatiser le réinvestissement : Au lieu de recevoir des dividendes en espèces, vous achetez automatiquement des actions supplémentaires, souvent sans frais supplémentaires.
Croissance composée : Les dividendes réinvestis peuvent accélérer la croissance du portefeuille au fil du temps grâce à la capitalisation.
Calcul de la moyenne des coûts en dollars : En acquérant régulièrement des actions, vous effectuez une moyenne du prix de l'action, ce qui réduit potentiellement l'impact de la volatilité du marché.
#17. Opportunités mondiales de FPI
Diversification des devises : Si la devise étrangère s'apprécie par rapport à votre monnaie nationale, vous pouvez bénéficier d'une augmentation des rendements.
Différents modèles de croissance : Certains marchés émergents peuvent afficher des taux de croissance plus élevés, même s'ils présentent un risque plus important.
Différences réglementaires : Les réglementations relatives aux FPI varient d'un pays à l'autre et influent sur la liquidité, la transparence et les exigences minimales en matière d'investissement.
La diversification mondiale permet de répartir les risques entre plusieurs régions et peut vous aider à profiter de l'essor de l'immobilier à l'étranger.
#18. Comptes fiscalement avantageux pour la détention de FPI
Comptes de retraite individuels (IRA) : Les IRA traditionnels permettent de différer l'imposition, tandis que les Roth IRA permettent une croissance en franchise d'impôt (si vous remplissez les conditions de retrait).
Plans 401(k) : Certains plans de retraite sur le lieu de travail proposent des FPI dans leurs options d'investissement, ce qui constitue un moyen simple de s'exposer.
Comptes d'épargne santé (HSA) : Bien qu'ils soient principalement destinés aux dépenses médicales, les HSA peuvent servir d'instruments d'investissement à long terme s'ils sont utilisés de manière stratégique.
Consultez un fiscaliste pour déterminer le type de compte optimal en fonction de votre situation financière spécifique.
#19. L'importance de la recherche permanente et du rééquilibrage
Restez informé : Les changements économiques, les modifications réglementaires et les nouvelles du marché peuvent affecter les performances des FPI.
Surveillez vos avoirs : Évaluez périodiquement si votre FPI répond toujours à vos objectifs d'investissement ou si la performance s'est détériorée.
Rééquilibrer régulièrement : Si les FPI représentent un pourcentage plus important que prévu de votre portefeuille, la vente de certaines actions ou l'ajout d'autres classes d'actifs permet de maintenir le profil de risque souhaité.
Cette approche proactive garantira que vos investissements dans les FPI continuent à s'aligner sur vos objectifs financiers à long terme.
Conclusion
Ce guide sur les FPI explique comment les fonds de placement immobilier peuvent constituer une excellente option d'investissement et un moyen confortable d'entrer sur le marché de l'immobilier sans le stress de posséder et de gérer soi-même les biens. Cet article a exploré ce que sont les FPI, les différents types disponibles, les éléments à prendre en compte avant d'investir et les plates-formes populaires disponibles pour votre investissement.
Grâce à ces informations, vous pouvez faire des choix qui correspondent à vos priorités d'investissement et à vos objectifs financiers.
Que vous recherchiez un revenu passif régulier sous forme de dividendes ou un moyen de diversifier votre portefeuille d'investissement, les FPI offrent de nombreux avantages. Toutefois, avant d'investir, faites vos recherches, évaluez votre tolérance au risque et choisissez une plateforme adaptée à vos besoins.
Outre les FPI, il existe de nombreuses autres possibilités intéressantes d'obtenir des revenus passifs. Consultez le site 26 idées de revenus passifs pour se constituer un patrimoine 2025 pour en savoir plus.
Existe-t-il quelque chose d'encore mieux que les FPI ?
Pour tout investisseur, les facteurs les plus importants à prendre en compte avant d'investir sont le retour sur investissement et le niveau de risque. Le rendement annuel moyen des FPI pour les dix années comprises entre 2013 et 2022 était de 7,48%. En revanche, le robot-café CafeXbot offre un retour sur investissement annuel de 80% - 120% plus lorsqu'il est placé dans des endroits stratégiques tels que les parcs d'attractions, les fronts de mer animés et les centres d'affaires. Il présente un niveau de risque très faible et a été exploité de manière rentable dans 10 pays. A consulter pourquoi CafeXbot est un excellent complément à votre portefeuille d'investissement.
